ALPHA 框架

• MRT用真实数字。 具名车站、线路代码、真实步行时间 (不是宣传册上那个)，有遮盖还是露天。
• P1学校1公里圈。 圈内小学逐一具名，附到边界的精确距离。
• 日常生活基础设施。 小贩中心、商场、湿巴刹、诊所、公园——步行或5分钟车程内。
• 道路与噪音暴露。 哪些朝向面对主干道或高架MRT——大多数中介跳过的角度。

所有距离都对验证过的坐标做了地理查询。不是"靠近设施"，而是到具体地点的精确步行时间。

• 户型分类。 哑铃型 vs 侧簇型 vs 走廊型——日常居住感受差别很大。
• 卧室尺寸。 主卧能放King还是只能Queen。次卧能放书桌还是只能放床。
• 厨房与服务区。 封闭式带后院、独立WC、储物间——或什么都没有。
• GFA协调后的效率。 协调前项目有5–10%无效面积。协调后没有。

用结构化协议阅读每张户型图——映射相邻关系、追踪动线、标记任何意外。

• 总价而不仅是PSF。 $2,300 × 900平方英尺 = $207万。客户能负担这个差距吗?
• 当前利率下的月供计算。 2026年SORA约1.2%，银行固定利率从1.40%起。
• 三层对标比较。 同区新盘、转售替代、以及市场全景。
• 地皮成本合理性检验。 $X PSF PPR × 区域乘数 (经验之谈: OCR近年约2.0–2.8倍, 随建筑成本周期而扩大) = 预期开售PSF区间。标记为估算, 非定论。

ALPHA会按买家画像明确哪个选项胜出——新盘还是转售。

• URA总蓝图附引用。 增长vs更新vs密度提升——每个论断都链接到ura.gov.sg具体页面。
• LTA MRT管线附日期。 JRL 2028年中 · 跨岛线第二期 2032 · 汤申东海岸线第四期 2024年中完工。
• 就业催化剂。 JLD (10万岗位)、JID (9.5万)、大南部水岸、榜鹅数码区——绑定JTC/EDB里程碑。
• BTO MOP + 竞争性供给。 出货窗口内哪些批次达到MOP，以及还有多少供给将进入市场。

没有引用的前景章节，是伪装成分析的猜测。

• 上行情境。 2–3条绑定可检验事件的具体路径。不是"这个区域有潜力"。
• 下行情境。 2–3个诚实的风险——供给压力、交付延期、发展商历史。
• 美元区间，而非模糊百分比。 基础/看多/看空三种情境，扣除所有持有成本后的净收益。
• 退出策略具名。 转售时谁从你手上接手? 画像、时间、预算——具体到名字。

然后是明确判断——买入/等待/考虑其他选项——按买家画像拆分。每份报告都做承诺。