这阵子我老是被 Compassvale 的住户问同一个问题。在组屋楼下、咖啡店里、看到我传单后发来的 WhatsApp 消息里。「市场还 okay 吗？听说转售指数有点下滑。」

还 okay。但更好的回答不是一句话讲完的。是一起走一遍这个板块，看看这里到底有什么、价位多少、在新闻吵吵闹闹的同时到底什么单位在悄悄成交。让我带您走一趟。

这一带到底有什么

Compassvale 的日常生活围绕着几个锚点，大部分都是步行或一站 LRT 可达的距离。

Compass One 是最明显的一个。就在 Sengkang MRT 上面，您日常需要的基本都覆盖了。NTUC FairPrice Finest、Don Don Donki、Daiso、美食广场、家庭医生诊所。盛港公共图书馆在三楼，这个估屋一半的小孩放学后都会去那里。

论绿地，**盛港河畔公园（Sengkang Riverside Park）**沿着榜鹅蓄水池一路延伸，正经的脚踏车道、还有跨过去到 Anchorvale 的桥。是那种平日傍晚真的会有人去用的公园，不是只用来拍照的。盛港体育中心有泳池、健身房和常用的社区设施。

医疗方面，**盛港综合医院（Sengkang General Hospital）**距离大部分 Compassvale 的组屋开车只要 5 到 8 分钟。这种规模的医院能在这么近的距离，是新加坡很多老一点的中央组屋区其实没有的基础设施。

论日常吃饭，Buangkok Square 和 Kopitiam Square 的小贩中心、还有 LRT 沿线散落的店家。还是 $4 鸡饭加正经 kopi 的那种节奏。

怎么进出这一带

Compassvale 的轨道交通其实比大家想象中好。三层叠在一起。

**盛港 MRT（NE16）**是主动脉。东北线直达 Dhoby Ghaut、Outram Park、唐人街、HarbourFront。到 CBD 不用换乘，大约 25 分钟。

盛港 LRT 穿过整个估屋，停 Compassvale、Rumbia、Bakau、Kangkar、Ranggung 这些站。这一带大部分组屋走到其中一个 LRT 站不到 5 分钟，所有 LRT 都接回 Sengkang 换乘站。所以即便不是每一栋楼都站在 MRT 门口，LRT 把这个差距填上了。

**跨岛线（CRL）**大约 2030 年开通，盛港附近站点已经确认。这就是今天还在被定价进去的「未来上行」。

开车的话，TPE 和 KPE 都在 5 分钟内。非繁忙时段开车到 CBD 大约 20 到 25 分钟。从 TPE 到樟宜机场，安静的日子大概 20 分钟。

现在房子到底卖多少钱

这是我在地面上看到的转售情况。

4 房最新成交是 $573,000。卖家现在挂的价位大约 $585,000。挂牌和真正成交差距大约 $12,000，是卖家挂在上一笔成交之上一点的正常做法。

5 房最新成交是 $643,000，目前挂牌大约 $650,000。

先讲清楚一件事。Compassvale 是一个很大的板块，不同年代建的楼都有。我现在走的这一段，是地契从 2002 到 2003 年起算的那一批，所以今天 23 到 24 岁，剩余地契大约 75 到 76 年。Compassvale 还有 2015 到 2016 年新一些的楼，那是完全不同的产品，价位也不一样。本文讨论的是 2002 到 2003 那一批我在覆盖的楼。

把范围讲清楚之后。和两年前比，这一段的卖家在名义价位上还是在前面的。新闻一直在放大的 HDB 转售价格指数最近确实软了一点，但具体到每个板块，画面其实更细致。Compassvale 这一段每个月都还在成交，我现在代理的卖家都按现实价位挂，3 到 4 周内就关单。

摩擦出在哪里？出在卖家用 2023 年的价位想在 2026 年的市场卖。单位放 8 周、新鲜度没了，下一个进来的报价反而比第一周能成交的价位还低。这一段是定价策略的问题，不是市场的问题。

学校与家庭这一层

Compassvale 的需求很大一部分跟学校有关。1 公里内您有 North Vista 小学、Anchor Green 小学和 Compassvale 小学。南侨小学（Nan Chiau Primary）就在边界外，但够得着。Compassvale 中学、North Vista 中学和南侨中学也在这一带。

这是真正有深度的学区。也是为什么我看房的客户里有很多是孩子已经在附近上学、不想搬的家庭。学区故事会反映到买家结构里，不只是宣传单上。

真正来看房的是谁

我大部分的 Compassvale 看房带的都是 PR。这对卖家来说其实是好消息，虽然不是大部分经纪在营销时会主推的买家轮廓。

两类人为主。第一类已经住在盛港。孩子在上面提到的学校上学、父母在附近、生活节奏围绕 Compass One 和 MRT 建立起来。他们想留在这一带，只是要换房或调整大小。第二类是从更大的公寓或别处的 5 房降级下来的。他们到了人生的某个阶段，简单一点的生活、加一点现金到手，比较合适。

这群买家有个特点：他们不浪费您的时间。看房之前，已经做过银行预批、把 CPF 的数学跑过一遍了。他们不是来逛的，是来决定的。当您的价位对应到他们融资跑得通的位置，他们就快。

地契窗口期其实对您有利

很多买家担心 HDB 屋龄，这种担心是有道理的。一旦组屋过了 30 年左右，CPF 和银行规则会开始收紧，悄悄缩小买家池。但我现在走的 2002 到 2003 这一批 Compassvale 楼，离这条线还远。

23 到 24 年屋龄、剩余地契大约 75 年，对所有标准买家轮廓来说都还在舒适范围内。CPF 规定剩余地契必须覆盖买家到 95 岁。剩余 75 年的地契，意味着连 60 岁的买家也能完整使用 CPF，没有任何上限被触发。这一段的买家池真的很宽。

实际意义。30 年那个门槛还在 6 到 7 年外。在未来一两年内关单的卖家，是在一个对融资友好的窗口里卖。几乎任何合资格的买家都能凑出一个干净的报价。等太久，下一批买家面对的数学就会开始变紧。眼下这一段 Compassvale 处在地契甜点区，老一些所以价位合理，年轻一些所以融资没有问题。

CRL 做的事比您想的更多

盛港附近的跨岛线大约 2030 年开通。今天的买家依然把这个未来上行价值算进去。*「我现在买，4 到 5 年后这里更便利，价格会涨。」*这个逻辑是成立的，买家也确实愿意为这个未来付一点溢价。

未来 MRT 通勤是新加坡历史上少数在每个房产周期里都稳稳起作用的价格催化剂之一。TEL、DTL、最初的 CCL。每一次新线被确认和建设，未来站点周边的转售价都在通车前就涨了，通车后也守住了那些涨幅。结构上没有理由 CRL 对盛港会例外。

催化剂已经在跑了。买家已经知道 CRL，已经把它定进去了。今天挂的一套定价合理的 Compassvale 单位，光是「在还有这个溢价的时候在市场上」这一点，就已经在受益了。

那么如果您正在想下一步

三件事可以带走。

Compassvale 现在是一个很安静、健康的市场。同区成交健康、买家认真、基础设施实在（商场、医院、图书馆、公园、三层轨道交通）、学区有深度、CRL 故事还在主动把溢价兴趣拉进来。

如果您是卖家，跑得通的玩法是按现实定价、签字前核对买家融资、3 到 4 周内关单。如果您是买家，这其实是周期里比较从容的一个时点。竞争比 18 个月前少了、CRL 上行还在桌上、对买家友好的定价窗口不会一直在。

如果您是介于两者之间、还没决定、或就是想搞清楚现在到底怎么回事而不是听一套销售话术，我也可以带您走一遍。WhatsApp 给我，我们边聊边讲。