Hudson Place Residences 2026 评测：one-north 的跟进者下注
更新：2026 年 4 月 25 日
状态：样板房 2026 年 5 月 1 日开放，正式推出预计 2026 年 Q2。
价格未正式公布；本评测采用预览定价框架（基于情景）。确认价格公布一周内重新评测。
引言
Hudson Place Residences 是 Media Circle 的第二个住宅推出项目——Media Circle 是新加坡 one-north 创新区里的新住宅前沿。青建实业（Qingjian Realty）、Forsea Holdings 和 Hoovasun 以 $1,037 PSF PPR（$3.15 亿）拿下这块 7,629.67 平方米的 GLS 用地，规划为 327 个单位、两栋 15 至 23 层楼。同一组 JV 也在正对面开发了 Bloomsbury Residences——后者已经为本项目设定了可对比的定价底线。
问题不是「one-north 是否值得」——它是新加坡生物医学、科技、媒体就业最密集的地段。
真正的问题是：
Hudson Place Residences 比姊妹项目 Bloomsbury 便宜一档，还是被定价为 Bloomsbury 二手曲线上的下一档？而在一个还在找节奏的子板块里，以租金回报为重的投资者在这里入场，是不是比任何其他 one-north 周边选项都更好？
短判断在前。
NUS / NUH / one-north 自住专业人士：在低端定价情景下 买入 2 卧 Premium。
以租金回报为重的投资者：买入 2 卧 Premium——为了新加坡最深、最抗周期的租客池。（毛收益 2.9 至 3.3%，由 one-north 的 5 万+ 知识工作者、NUS、NUH 加上新的 AI 集群锚定。出租速度快、空置时间短、租客质量高。）
追求学区招生的家庭升级买家：考虑 Holland Village 或 Buona Vista 的成熟公寓——招生范围更契合。
长持遗产型买家：附近 D10 / D5 的永久地契产品在地契韧性上更稳。
在考虑 Hudson Place Residences？发个信息给我，我会针对您的具体情况跑一遍户型和定价情景。没有义务。
关于 Media Circle 和 one-north：工作–生活–娱乐前沿
Media Circle 位于 one-north 内——这是 JTC 围绕 Buona Vista 换乘站规划的 200 公顷创新区。one-north 的八个子板块（Biopolis 生物医学、Fusionopolis 工程与科技、Mediapolis 媒体与数字，加上 Wessex、Rochester Park、Pixel、Nepal Hill、Vista）合在一起，构成新加坡知识经济雇主最密集的集群。JTC 的 2025 总规划和 2026 财政预算更新都重申，Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis 的 GFA 会持续扩张，未来十年目标新增 10,000+ 知识工作者就业。（资料来源：JTC one-north）
Media Circle 本身是新的住宅前沿。直到 2025 年，这一带几乎完全是商业和机构用地。URA 现已在此释出三块住宅 GLS 地皮——其中 Bloomsbury Residences 2025 年首先推出，Hudson Place Residences 排第二。第三块 Dover Drive 地皮在 2026 年由 Forsea–青建–Jianan JV 以 $1,556 PSF PPR 中标，把走廊里下一个项目的地价基准抬高了一档。
Media Circle 的住宅供应（已公布地块加起来不到 1,200 单位）相对于 one-north 的白天工作人口规模很小。租客是结构性的：NUS 教职员工、NUH 医疗专业人员、one-north 研究人员、JTC 租户公司员工，以及 2026 财政预算公布的 AI / Kampong AI 集群人口。自住需求大概率来自已经在 one-north 上班、想步行通勤的专业人士。
Media Circle 内的土地供应实际上已经用尽（3 块出让、1 块已推出、1 块即将推出、1 块已中标但未推出）。未来供应得靠重新分区或 URA 进一步释出。这就是支撑 Bloomsbury 二手价和 Hudson Place Residences 推出价的稀缺论点。
项目概览
项目 | 详情 |
|---|---|
发展商 | 青建实业 Qingjian Realty + Forsea Holdings + Hoovasun Holding（三方 JV） |
地契 | 99 年地契 |
位置 | Media Circle，第 5 区（Queenstown 规划区，one-north） |
规模 | 327 个住宅单位 + 一楼商铺 |
配置 | 2 栋楼，15 至 23 层 |
单位组合 | 2 卧 Premium · 2 卧 + 书房 Premium · 3 卧 Deluxe / Premium / + 书房 · 4 卧 Premium · 4 卧 Suite + Flexi · 5 个顶层公寓变体 |
地价 | $1,037 PSF PPR（$3.15 亿） |
用地面积 | 7,629.67 m²（约 82,125 sqft） |
容积率（估 GPR） | ~3.5–4.0（高密度工作–生活板块） |
样板房开放 | 2026 年 5 月 1 日 |
推出 | 2026 年 Q2（很可能 5 月） |
预期推出 PSF | $2,300–$2,500 |
TOP | 预期 2030 年 |
资料来源：https://www.edgeprop.sg/property-news/qingjian-realty-and-forsea-holdings-sell-251-bloomsbury-residences-launch-averaging-2474-psf、https://www.ura.gov.sg/Corporate/Land-Sales/Past-Sale-Sites、https://www.99.co/singapore/condos-apartments/hudson-place-residences
青建实业 2008 年在新加坡注册，是中国 500 强之一青建集团的本地分支，至今在新加坡多个项目中累计交付约 3,500 个单位。
他们怎么拿下这块地。青建、Forsea、Hoovasun 在 2024 年以 $1,037 PSF PPR（$3.15 亿）中标 Media Circle GLS。同一主导发展商组合（青建 + Forsea）2024 年 1 月以 $3.95 亿赢得了相邻的 Bloomsbury Residences 地块；之后 Forsea–青建–Jianan JV 又在 2026 年以 $1,556 PSF PPR 拿下 Dover Drive 地块。他们显然在以投资组合规模执行 Media Circle / one-north 论点。（资料来源：EdgeProp Bloomsbury Residences 销售报道、EdgeProp Dover Drive 投标报道。）
往绩告诉您什么。
- 1. JadeScape（Marymount，1,206 单位，TOP 2022）。TOP 前售出 97%。大规模执行能力强。
2. Le Quest（武吉巴督综合体，516 单位）。完全售罄。青建在新加坡的第一个综合用途产品。
3. The Visionaire（Sembawang EC）。获 BCA CONQUAS 之星——只在项目达到或超过 BCA 工艺标准 95% 时颁发的最高建筑质量奖。
4. Bellewoods、Bellewaters（EC 项目）。两者均获 CONQUAS 之星。
5. Bloomsbury Residences（Media Circle，358 单位）。2025 年推出均价 $2,474 PSF，目前售出 80%+，均价 $2,518。和 Hudson Place Residences 同一 JV 组合，是直接前例。
青建在 2018 年 PropertyGuru 亚洲房地产大奖中被评为新加坡最佳发展商。施工质量口碑良好，从居民反馈看，缺陷整改响应也是积极的。
诚实的解读。青建是在新加坡运营时间最长、最成熟的中资发展商。他们已经交付了多个大型综合体和 EC 产品，交付质量获 BCA 认可。Hudson Place Residences 是青建在 Media Circle 主导的三个项目中的第二个，意味着他们对这个具体子市场的理解，比今天在这里工作的任何其他发展商都深。这把双刃剑：他们定价收得紧、在需求支撑下也会吃下利润空间。
用地技术细节
容积率：高密度工作–生活（估计 ~3.5–4.0 GPR）
用地面积 82,125 sqft 规划 327 个住宅单位加一楼商业，加上两栋 15 至 23 层、户型范围从 2 卧 Premium（646 sqft）到顶层公寓（2,196 sqft），预期 GPR 落在 3.5 至 4.0 区间，符合 one-north 高密度工作–生活的定位。
区域 | 典型住宅 GPR |
|---|---|
OCR 郊区 | 1.4 至 2.8 |
OCR 近 MRT | 2.5 至 3.5 |
RCR / one-north（Hudson Place 的 ~3.5–4.0） | 3.0 至 4.0 |
CCR | 4.0 至 5.6 |
Hudson Place Residences 处于 RCR / 中段 CCR 密度的上端——意味着楼板更紧、每个电梯核服务的单位数更多。在样板房现场走一遍典型楼层，承诺前先看走廊宽度和电梯等候时间。
周边规划：Hudson Place Residences 周围有什么
微观规划分析放在下面的 Horizon 章节里讨论，那里它直接服务投资逻辑。这里只说概要：Hudson Place Residences 北边和东边是 one-north 的商业 / R&D 用地（JTC 租户、Mediapolis），南边是 Buona Vista MRT 和 Star Vista，西边是相邻的 Bloomsbury Residences 加更多 Media Circle 地块。
预期是典型的 one-north 公寓设施组合：主泳池、健身房、活动室、烧烤亭、儿童游乐场、空中花园。一楼商铺会提供 F&B 和便利服务。完整设施清单等官方小册子发布。
这里值得注意的是综合用途的一楼：小型零售租户既服务 Hudson Place Residences 居民，也服务周边 one-north 工作人群——保持一楼空间在工作日和周末都活跃。
通勤：MRT、学校、生活
Buona Vista MRT（CC22、EW21 换乘站）。根据具体入口，步行 5 至 8 分钟。环线和东西线的双线换乘。CBD 经 EWL：4 站到 Tanjong Pagar（约 12 分钟）。Orchard 经 CCL：3 站到 Botanic Gardens 转滨海市区线，或 1 站到 Holland Village 再 4 站到 Marina Bay。
双线换乘正是 Hudson Place Residences 的通勤故事在 OCR 风格定价下还能和 CCR 板块掰手腕的原因。
one-north MRT（CC23）。在某些地块朝向上比 Buona Vista 更靠近 Hudson Place Residences，5 至 6 分钟步行可达。单线环线，但直接连通 Mediapolis、Fusionopolis、Biopolis 站，1 至 2 站之内。
Henry Park Primary 小学大约在 1 公里内（请通过 MOE 学校查询工具确认精确边界）。英华自主中学（ACSI）和 Fairfield Methodist 小学和中学在 2 公里内。新加坡国立大学（NUS）乘 MRT 5 分钟，或开车 10 分钟可达 NUS High School of Math and Science。新加坡理工学院和商学院群也在附近。
Star Vista 商场紧邻 Buona Vista MRT（步行 5 分钟），有 F&B、超市、Star Theatre。Rochester Mall 步行 10 分钟。Holland Village 生活区距 1 站 MRT，植物园距 2 站 MRT。NUS / NUH 医疗研究校园开车 5 分钟。
Media Circle 是 Buona Vista 的一条内部干道，比典型综合用途地段交通噪音更低。相邻的 JTC 商业楼高约 10 至 15 层，所以 Hudson Place Residences 中高层会越过它们，朝 Holland Village 和 Tanglin / 植物园方向有合理的视野。
驾车时长。CBD 经 AYE 12 至 15 分钟，Orchard 12 至 15 分钟，Jurong East / JLD 15 分钟，樟宜机场经 PIE 30 分钟。
户型布局：从小册子解读单位组合
Block 18 是较矮的塔楼（02 至 15 层，约 8 个堆栈）。Block 20 是较高的塔楼（02 至 23 层，约 10 个堆栈）。最小户型是 2 卧 Premium 646 sqft。327 单位规划了 19 种不同户型——对这个体量的项目来说，颗粒度很高。
各户型确认单位数
户型 | 代号 | 面积（sqft） | 堆栈数 | 估计单位 | 占 327 比例 |
|---|---|---|---|---|---|
2 卧 Premium | B1a、B1b、B1c、B1d + 镜像 | 646 | 6 堆栈 | ~105 | 32% |
2 卧 Premium + 书房 | B2、B3 + 镜像 | 689 | 4 堆栈 | ~78 | 24% |
3 卧 Deluxe | C1 | 893 | 1 堆栈 | ~14 | 4% |
3 卧 Premium | C2、C3 | 1,012–1,023 | 2 堆栈 | ~36 | 11% |
3 卧 Premium + 书房 | C4 | 1,055 | 1 堆栈 | ~21 | 6% |
4 卧 Premium | D1a、D1b | 1,152 | 2 堆栈 | ~26 | 8% |
4 卧 Suite + Flexi | D2a、D2b | 1,432 | 2 堆栈 | ~42 | 13% |
顶层公寓 | PH1–PH5 | 1,744–2,196 | 顶楼 | 5 | 2% |
总计 | ~18 堆栈 | 327 | 100% |
这个组合告诉您什么
类别 | 单位数 | % | 解读 |
|---|---|---|---|
所有 2 卧（B1 + B2/B3） | ~183 | 56% | 占整个项目一半以上。投资 / 出租主力。预期 2030 年 TOP 时 2 卧对 2 卧的内部竞争激烈——Hudson 的 ~183 个单位加上 Bloomsbury 已从 2028 年 TOP 起出租的 ~250 个 2 卧。500 米半径内可能有 400+ 个 2 卧抢同一批租客。 |
所有 3 卧（C1 + C2/C3 + C4） | ~71 | 22% | 家庭段中等。C1 仅 14 个单位是利基产品——如果想要紧凑型 3 卧，动作要快。 |
所有 4 卧（D1 + D2） | ~68 | 21% | 4 卧配比意外地高。青建对 one-north 的家庭自住需求看多——不只是租客流。 |
顶层公寓 | 5 | 2% | 稀缺、独特户型。预期声望定价 $2,700–3,000+ PSF。 |
对比 Media Circle 同行。Bloomsbury Residences（358 单位）首个周末 70% 买家选了 2 卧。Hudson 在同样的论点上加倍下注，集中度更高——而且加了 B3（2 卧 + 书房）整 3 个堆栈在 Block 20（~65 单位），这是青建押注的「在家办公时代」。风险是：一栋楼里 65 个高度相似的单位，出租期会有内部竞争。
没有 1 卧产品，意味着投资者入场总价不会低于 $149 万。如果您想要 $150 万以下的 one-north 敞口，Hudson 不是答案。
塔楼配置
Block 18（8 堆栈、最高 15 层）容纳紧凑 / 家庭组合：B1 镜像、B2、C1、C2、D1a、D1b。Block 20（10 堆栈、最高 23 层）容纳高端 / 投资者组合：B1a、B1b、B1d、B3 变体、C3、C4、D2a、D2b。同样户型在高塔楼贵 $50 至 $100 PSF。所有 4 卧 Premium D1 单位顶到 Block 18 的 14 楼——如果您要 4 卧加高层视野，唯一选项是 Block 20 的 D2（最高 22 层），溢价 $70 万+。
2 卧户型：B1（646 sqft）和 B2/B3（689 sqft）
Hudson 的 2 卧分两档：2 卧 Premium B1 646 sqft（4 个子变体——B1a、B1b、B1c、B1d）和 2 卧 Premium + 书房 B2/B3 689 sqft。两者合计约 183 单位、占项目 56%——这显然是为 one-north 投资者和年轻专业人士市场设计的。
青建在这个尺寸上做对的事：
即使最小的 B1 也有 2 个全卫。主卧套间加走廊上的公共浴室。租客在 2 卧上压倒性偏好两个全卫——这是他们最早会查的项之一。这一档做对了。
正经的玄关。您走进来是玄关、不是直冲客厅。小细节，但给单位带来了大多数紧凑 2 卧没有的隔断感和私密感。
在 B1 变体之间怎么选（B1a / B1b / B1c / B1d）：
四个都是同样的 646 sqft 户型——区别在 栋号、堆栈位置、朝向。
B1a（Block 20、#02-01 至 #23-01）——主力堆栈。完整 22 层覆盖，2 卧的最佳高层选项。如果想要最大视野溢价潜力，从这里入手。
B1b（Block 20、#02-15 至 #22-15）——同塔楼内 B1a 的镜像翻转。同户型、不同朝向。一个面 Bloomsbury，另一个朝外——请在样板房现场确认朝向，因为它决定您的租金水平和二手吸引力。
B1c（Block 18、#02-05 至 #15-05）——Block 18 版本。15 楼封顶，没有超高层视野，但 Block 18 每楼层单位数较少，意味着走廊更安静、电梯等候更短。定价可能也比 Block 20 同等户型略低。
B1d（Block 20、#02-18 至 #22-18）——位于 Block 20 楼板的端部（堆栈 #18）。靠近角位通常意味着两侧采光略好。
3 卧户型：C1（893 sqft）、C2/C3（1,012–1,023 sqft）、C4（1,055 sqft）
Hudson 的 3 卧才是户型故事真正分化的地方。紧凑型 C1 和 Premium 级 C2/C3/C4 之间有明显的品质跳跃，不只是面积——Premium 一档解锁了家庭实用所必需的湿/干厨房分离、工人房和防空壕。3 卧合计 71 单位（占项目 22%）。
C1（3 卧 Deluxe，893 sqft）——紧凑入门款：
整个项目仅 14 个单位。在 893 sqft 上，C1 是「入门 3 卧」——三间卧室加 2 个全卫，但没有 C2/C3/C4 提供的湿/干厨房分离或工人房。厨房封闭（好），主卧能放标准床，第二、第三卧室是单人 / 加大单人床。客厅旁有一个小型书房凹位。
C1 最适合 有一个孩子的年轻夫妻，把第三间用作婴儿房或书房，5–7 年后计划升级。但如果您需要工作阳台、湿/干厨房分离、或主卧能放大床，请升级到 C2。
C2 和 C3（3 卧 Premium，1,012–1,023 sqft）——家庭甜点区：
这就是 Hudson 家庭户型真正成立的地方。从 C1 到 C2/C3 的提升不只是多 120 sqft，而是解锁三件改变日常家庭生活的事：
湿/干厨房分离。湿厨房完全封闭，有自己的窗户和通风，连接工作阳台。干厨房面对客餐厅作为开放式吧台。重油烟在湿厨房处理，备餐和招待在干厨房进行。这就是适合亚洲家庭、外籍租客、以及两者之间的所有人的配置。
工作阳台。专门的洗衣、晾晒和女佣工作空间。这是相对 C1 和项目中所有 2 卧最大的实用升级。
主卧放 大床两侧都有走道空间。这是 Hudson 户型范围里第一个让主卧真正像主卧的户型。第二卧室能放标准床，第三卧室是单人 / 加大单人。两个全卫。
C2 vs C3：C2 在 Block 18（15 楼封顶）。C3 在 Block 20（最高 23 层，多 11 sqft 至 1,023 sqft）。户型基本相同，唯一区别是塔楼。如果视野重要，选 C3：在 Block 20 的中段往上，能越过周围 10–15 层的 JTC 楼，视野开阔。如果想要较矮塔楼的较低入场价，选 C2。
如果您是为家庭买 Hudson，C2/C3 应该是样板房现场的第一站。
C4（3 卧 Premium + 书房，1,055 sqft）——给在家办公家庭：
C4 在 C3 的平台上加了一间专属书房（约 2.0m × 1.8m）——足够日常 WFH 的桌面空间。关键是：书房没有牺牲任何东西——湿/干厨房分离保留、工作阳台保留、防空壕保留，三间卧室面积都没变。多出来的 32 sqft 完全给了书房。
C4 在 Block 20（#02-12 至 #22-12），单堆栈，约 21 个单位。比 C3 贵约 $80K。如果您经常在家办公，专属书房在日常生活质量上自己就还得回这笔溢价；如果您不 WFH，C3 的防空壕也能临时改造成办公空间，省下 $80K。
4 卧户型：D1（1,152 sqft）和 D2（1,432 sqft）
Hudson 提供两种截然不同的 4 卧产品，差异比命名暗示的更大。D1 是紧凑、高效的 4 卧；D2 是真正的高端家庭套间。两者合计约占项目 21%——这是有分量的家庭配比，意味着青建对 one-north 自住需求的信心，不只是投资者流。
D1 和 D2 共用同一个整体布局哲学：清晰的 私人区与公共区分离。所有四间卧室聚在单元一侧，客厅、餐厅、厨房、工作阳台聚在另一侧（招待区）。
您进单元，公共客餐厅在前面展开，卧室通过一条走廊延伸过去。这是适合家庭生活的正确布局——客人和日常活动留在一区，孩子和成年人退到另一区，两边互不干扰。
D1a 和 D1b（4 卧 Premium，1,152 sqft）——高效紧凑 4 卧：
D1a 和 D1b 都只在 Block 18，14 楼封顶。同样的 1,152 sqft 户型，堆栈 #02 和 #07 之间镜像翻转。
您进玄关，客餐厅在面前打开。干厨房作为开放吧台面对客厅，湿厨房在它后面，完全封闭、有独立通风窗，直通工作阳台。工作阳台是真正能用的工作阳台：洗衣架、洗衣机、女佣工作空间，全部隐藏在主生活区之外。旁边是防空壕——可作储藏室，必要时也能当小型女佣房。
从客厅，一条私人走廊延伸到卧室区。四间卧室聚在一起——主卧锚在一端，第二、第三、第四卧室沿走廊排开。主卧能舒适放下大床加走入式衣柜区，主浴有独立的淋浴和马桶隔间。
三间次卧是紧凑尺寸真正显形的地方：每间约 2.5m × 2.7m，适合单人或加大单人床。第二卧室不放书桌的话能挤进标准床。第三和第四卧室建议各放一张单人床和小衣柜。
浴室数学——这是 D1 的诚实顾虑。这个单元只有 2 个浴室：主浴（套间，给父母用）和第二浴（公共浴室，第二、第三、第四卧室共用）。
对一个 4–5 口之家来说，三间卧室共用一个公共浴室。早晨上学高峰会很挤。如果雇用女佣住在防空壕，她也共用第二浴。
4 卧 2 浴室够用吗？诚实的答案：对一两个孩子的年轻家庭可行，对五口之家偏紧。如果雇女佣，请把早晨浴室排队纳入决策。补偿是价格——D1 中段情景约 $285 万，是项目里最低的 4 卧总价，加上 Block 18 较低密度（14 楼封顶）意味着更安静的走廊和更短的电梯等候。
D1a vs D1b：唯一区别是 朝向——一个堆栈大致朝东、另一个大致朝西。请在样板房现场确认两边的朝向，选私密性更好、午后阳光不那么强的那一个。如果朝东堆栈直对 Bloomsbury Residences，朝西的（卧室会有午后阳光）反而可能是更好的取舍。
D2a 和 D2b（4 卧 Suite + Flexi，1,432 sqft）——旗舰家庭单位：
这是项目里最好的户型，没得说。1,432 sqft 比 D1 大约多 280 sqft（24%），每个房间都按比例放大、浴室数量升到更可行的配置、加上一个 Flexi 房——D1 没有的维度。
同样的私人区与公共区分离，只是基础面积更慷慨。您进玄关，客餐厅明显比 D1 大。厨房是项目的亮点——干厨房延伸进客餐厅作为早餐吧/中岛，后面的湿厨房是 Hudson 所有户型里最大的，完全封闭、独立通风、大窗户、直通宽敞的工作阳台。这是为日常正经家庭烹饪而建的厨房，不只是热外卖。
卧室区通过私人走廊延伸开。四间卧室加 Flexi 房聚在私人区。主卧在一端，能放大床、有走入式衣柜区、主浴有独立淋浴和马桶。
第二、第三、第四卧室沿走廊排开，明显比 D1 的次卧大。第二卧室能舒适放标准床加床头柜，第三和第四卧室能放加大单人到小标准床（视家具选择而定）。
Flexi 房是招牌特色——能作第五间卧室（女佣或同住父母）、儿童家庭厅、专属家庭办公室或客房。结合防空壕，您在四个有名卧室之外有两个额外的灵活空间。
浴室故事在这里明显更好。D2 根据小册子户型图含 3 个浴室——主浴（套间）、第二浴（公共，服务第二和第三卧室）、第三浴（服务第四卧室 / Flexi 房）。对 4–5 口之家加一名女佣来说，三浴室是可行的配置：父母有自己的，孩子共用一个，第三个给 Flexi 房住客或作客用。光是这个浴室升级，就能为 D2 比 D1 高出来的相当一部分总价正名。
D2a 和 D2b 都在 Block 20，最高至 22 层——Hudson Place 视野最不被遮挡的位置。从 15 楼起，能越过周围 10–15 层的 JTC 商业楼，望向 Holland Village、植物园、和更广的 Buona Vista 天际线。两个堆栈是 相邻、朝相反方向的堆栈：一个迎晨光、另一个迎午后阳光。
您该把哪个户型放进候选名单？
如果您是…… | 候选户型 | 原因 |
|---|---|---|
投资者（出租用） | B1a 或 B1d（2 卧 Premium，646 sqft，Block 20） | 最低总价、封闭厨房、2 浴、高层选项。从一开始就好出租。 |
WFH 专业人士、自住 | B2（2 卧 + 书房，689 sqft，Block 18） | 真正的书房、封闭厨房。 |
年轻夫妻、首次置业 | C1（3 卧 Deluxe，893 sqft）或 B3 高层 | C1 给您一间能作婴儿房 / 书房的第三间，仅 14 单位。B3 高层给您 WFH 空间加视野。 |
家庭买家、$250 万以下 | C3（3 卧 Premium，1,023 sqft，Block 20） | 湿/干厨房、工作阳台、防空壕、高层选项。项目里最佳家庭性价比。 |
WFH 家庭 | C4（3 卧 + 书房，1,055 sqft，Block 20） | 专属书房，没有牺牲任何家庭布局。仅 21 单位。 |
家庭、预算灵活 | D2a 或 D2b（4 卧 Suite + Flexi，1,432 sqft） | 每个房间都按比例做对。Flexi 房是真用得上的。项目里最好的厨房。Block 20 高层。 |
应该挑哪个堆栈？
两栋塔楼，四个主要朝向：
朝向 | 大概看到什么 | 适合谁 |
|---|---|---|
北 | one-north Mediapolis 商业区 + Holland Village 方向 | 采光与视野最平衡。专业租客喜欢面 R&D 集群的朝向。 |
南 | Buona Vista 方向 + Star Vista 商场 + 相邻 JTC 商业楼 | 生活便利占优；低层会有裙楼 / 商场噪音。 |
东 | Bloomsbury Residences（姊妹项目）+ 更外侧 Media Circle 地块 | 能避就避——隔着庭院 30–50 米直接看进对面客厅。 |
西 | Star Vista 方向 + Buona Vista MRT 一带 | MRT 步行最近；请确认午后阳光和 Buona Vista 方向的路噪。 |
高层（12 楼以上、特别是 23 层的 Block 20）能越过周围 10 至 15 层的 JTC 楼。Block 18 买家：您的视野上限在 15 楼。如果不被遮挡的视野很重要，请付 Block 20 的溢价。
定价：预期 $2,300 至 $2,500 PSF 站得住吗？
地价合理性测试。地价 $1,037 PSF PPR。RCR / 内圈 RCR 倍数经验法则（2.2 至 2.8 倍）算出来预期推出 PSF 在 $2,281 至 $2,904 之间。
市场预期 $2,300 至 $2,500 落在这个区间的低端（倍数 2.22 至 2.41 倍），按 RCR 标准来说是收得紧的。
这意味着青建不是在拉伸利润——他们要的是按姊妹项目定价的成交量。
对比 Bloomsbury Residences（唯一直接可比项目）：
项目 | 地契 | 推出 | 地价 $ PSF PPR | 推出 PSF 均价 | 现行二手（2026） | 倍数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Bloomsbury Residences | 99 年 | 2025 | n/a（不同招标框架） | $2,474 | $2,518（已登记契据） | n/a |
Hudson Place Residences | 99 年 | 2026 年 Q2 | $1,037 | 预期 $2,300–$2,500 | n/a（预发布） | ~2.22–2.41× |
资料来源：[EdgeProp Bloomsbury 推出报道](https://www.edgeprop.sg/property-news/qingjian-realty-and-forsea-holdings-sell-251-bloomsbury-residences-launch-averaging-2474-psf)、[99.co Bloomsbury 推出销售](https://www.99.co/singapore/insider/bloomsbury-residences-launch-sales/)。
这说明什么。Hudson Place Residences 的预期定价处于或略低于 Bloomsbury Residences 现行二手价水平，同时提供 2030 年 TOP 的全新 99 年地契产品。取舍清楚：
Hudson 推出价约 $2,400 PSF 入场：定价和 Bloomsbury 二手相近，但您拿到全新地契、4 年时间为 TOP 做规划，加上一个已经在 Bloomsbury 反馈上迭代过的发展商。
Bloomsbury 二手约 $2,518 PSF：PSF 略贵，但您拿到 2028 年 TOP（即时入住）、已建立的实际租金数据、加上更小的二级买家池（竞争更少）。
没有哪个绝对更好。要看您的轮廓。
更广的 one-north RCR 可比项目：
项目 | 地契 | 推出 | 推出 PSF | 状态 |
|---|---|---|---|---|
Hudson Place Residences | 99 年 | 2026 | 预期 $2,300–$2,500 | 预发布 |
Bloomsbury Residences | 99 年 | 2025 | $2,474 | 售出 80%+ |
未来 Dover Drive（待定） | 99 年 | 2027 | 预计 $2,500+ | 地价 $1,556 PSF PPR 设定更高底 |
The Hill @ One North | 99 年 | 2024 | 二手活跃在 $2,300 一带 | 已运营 |
Hudson Place Residences 进入 Media Circle 周期的中段，但比 Dover Drive 推出（预期价更高）早一步。
租金对比：one-north 真实租客数据
Bloomsbury Residences 在 2026 年还没有租金数据（预计 TOP 2028）。最接近的运营中 one-north 可比项目，按 PropertyGuru 和 SRX 2026 年实际定价：
项目 | 地契 | TOP | 2 卧月租（2026 年 1–4 月挂牌） | 3 卧月租（近期挂牌） |
|---|---|---|---|---|
One-North Eden | 99 年 | 2024 | $3,800–$4,300/月（689 sqft 2 卧） | $5,200–$6,200/月 |
The Hill @ One North | 99 年 | 2017 | $3,500–$4,100/月 | $5,000–$5,800/月 |
One-North Residences | 99 年 | 2009 | $3,300–$3,900/月（较老存量） | $4,500–$5,500/月 |
资料来源：[PropertyGuru One-North Eden 挂牌](https://www.propertyguru.com.sg/project/one-north-eden-24564)、[99.co One-North Eden](https://www.99.co/singapore/condos-apartments/one-north-eden)、SRX 近期成交。
Hudson Place Residences（TOP 2030）校准。Hudson 的 2 卧 Premium 是 646 sqft（小于 One-North Eden 的 689 sqft 2 卧）。在 2030 年 TOP 时，从今天 2026 年水平温和增长，预期标准 2 卧 Premium 月租 $3,800 至 $4,300，2 卧 + 书房 Premium 689 sqft 月租 $4,200 至 $4,700。
以中段情景 2 卧 Premium 在 $2,400 PSF、$155 万入场计算，毛收益 2.9 至 3.3%，扣除房产税（非自住 12 至 36% 按 AV 计算）、管理费、空置、经纪费后净收益 2.0 至 2.4%。
Hudson 在投资上赢的地方是结构性的租客安全感：one-north 今天约 5 万的工作者基础，到 2030 年增长到 6 万+，加上 NUS / NUH 机构管道，租客是您不需要去追的。TOP 出租应该快、换租客之间的空置应该短，租金增长会跟着 one-north 的就业创造、不依赖宏观市场情绪。
如果您追求租金回报的绝对值，Hudson 不是对的选择。如果租客安全感、出租速度、高质量国际租客池比毛收益的标题数字重要，Hudson 仅在低端定价情景下成立。在拉伸情景下，连结构性安全感的论点都会减弱。
视野：什么会催化 2026 至 2035 年的 Media Circle 和 one-north
Media Circle 是成熟走廊（one-north）里的早周期先行者子板块。Hudson Place Residences 的 Horizon 论点不是「稀缺被保护」（更多住宅地块还可能被释出），也不是纯粹的「先行者转型」（走廊已经在成熟）。是「one-north 的工作者集中度终于支撑起一个有意义的公寓市场」这个住宅论点。
宏观（更广的 one-north 走廊叙事）和微观（具体 Media Circle 地块管道 + 邻近基础设施）都重要，两个都要看。
宏观规划：更广的 one-north / Buona Vista 走廊
JTC 的 one-north 总规划显示 Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis 的 GFA 会持续扩张，未来十年目标新增 10,000+ 知识工作者就业。2026 财政预算公布的新「Kampong AI」集群将在 LaunchPad @ one-north 落地，并与 Punggol 数码区平行扩张（资料来源：JTC one-north）。NUS / NUH / 新加坡理工 / 商学院群构成稳定的机构租客基础——约 5 万学生、教师和医疗研究人员，在研究生 / 教职 / 行政员工层级有持续住房需求；NUS 在世界排名前 20，NUH 持续扩张。Holland Village 到武吉知马的生活走廊也在持续吸引私人投资，F&B、健康养生、精品零售在 Holland Village（One Holland Village Residences 已运营带商场）和 Dempsey/Tanglin（板块持续升级）继续推进。Greater Southern Waterfront（URA 长期规划，2030+）将在 2030 年代中期通过 Tanjong Pagar 重建和港口搬迁打开南部海岸——Buona Vista 换乘站位于环线 / 未来 GSW 连通性的西弧上。新加坡植物园加上武吉知马自然保护区是 Buona Vista 北边的永久绿带——Hudson Place Residences 北向高层会望向这条受保护的绿带。
微观规划：Media Circle 内和 1 公里半径内正在发生什么
Bloomsbury Residences（358 单位、80% 售出）是直接邻居（同一发展商 JV 的姊妹项目）、TOP 2028，会在 Hudson Place Residences 之前开始供应租赁，并设定租金基准。Dover Drive GLS 地块（2026 年中标），由 Forsea–青建–Jianan JV 以 $1,556 PSF PPR 拿下，预计 2027 年推出——更高的地价基础很可能把推出价推到 $2,500+，反过来支撑 Hudson Place Residences 的二手价。未来 Media Circle GLS 管道方面，URA 已示意如果需求持续，可能在三块现有地皮之外释出更多——请关注 URA 的确认和储备清单。Star Vista 商场（运营中）紧邻 Buona Vista MRT，是板块成熟的零售锚点，有 F&B、超市、Star Theatre。Rochester Mall 步行 10 分钟，是较小的综合用途商场，有 F&B 和办公室。行人和道路工程方面，Media Circle 内部道路网络已为住宅地块完成；除 Bloomsbury 和 Dover Drive 的交付外，1 公里半径内不会有重大施工干扰。
退出时的买家池
当 Hudson Place Residences 单位在 2032 至 2035 年进入二手市场时，可能的买家会是：
1. NUS 教职 / NUH 顾问医师 / one-north 研究人员从租赁升级到自有，2 卧 Premium 预算 $170 万至 $200 万。
2. one-north 租户公司的 AI / 科技初创创办人或资深工程师——2 卧或 3 卧预算 $170 万至 $250 万。
3. 来自成熟 D5 / D10 公寓（Wilshire、Leedon Green 二手、Holland Village）的家庭升级买家，在同一 MRT 招生范围寻求新地契——3 卧预算 $240 万至 $280 万。
4. 以租金回报为重的投资者从较老的 RCR / OCR 收益资产轮动到 one-north 的结构性租客基础——2 卧 Premium 预算 $150 万至 $170 万，接受较低租金回报换取租客安全感。
5. 持有 PR 的外籍专业人士（NUS-NUH 流入）寻求长期家——2 卧或 3 卧预算 $180 万至 $250 万（受 ABSD 限制）。
他们会把 Hudson Place Residences 与当时的 Bloomsbury Residences 二手（TOP 2028）和当时的新 Dover Drive 推出（预计 $2,500+ PSF）对比。退出流动性中等偏高——租客池是结构性的、不是周期性的，所以二手需求由 one-north 的持续就业增长支撑、不依赖单一催化剂触发。
Horizon 底线
Hudson Place Residences 是押注 one-north 工作者密度持续增长的 Media Circle 牌。买它，意味着您预期 one-north 在整个十年里都保持新加坡最密集知识经济区的地位。对 7 至 10 年持有期来说这是高度可信的，因为底层 JTC + NUS + NUH + AI 集群故事会复利。5 年以下，板块还没和 Bloomsbury Residences 分化到能支持清晰退出溢价。请按 7 年以上规划。
不对称性：诚实的上行与下行
上行路径
青建在预期低端定价（均价 $2,300 至 $2,400 PSF），Bloomsbury 二手底到 2028 年涨到 $2,600，Hudson Place Residences 买家在 5 年持有期里搭板块重定价的车，CAGR 4 至 6%。
Dover Drive 2027 年以 $2,500+ PSF 推出，迫使下个 Media Circle 项目定价更高，把 Hudson Place Residences 的二手价同步拉上去。
one-north 的 AI / Kampong AI 集群需求加速超过基线，到 2030 年带 2,000+ 高收入租客进走廊。Hudson Place Residences 2 卧 Premium 月租涨到 $4,500–$5,000，毛收益逼近 3.5%。
下行路径
Bloomsbury Residences 剩余约 70 个单位形成对 Hudson Place Residences 推出消化的悬挂。青建被迫降价冲量，推出销售缓慢，市场情绪压缩。
全球科技下行影响 one-north 租户公司人头数。租金需求走软。2 卧 Premium B1 最小尺寸（646 sqft）直接对抗同项目里更大的 689 sqft 2 卧 + 书房单位——较小的 B1 在租金竞赛中更容易输、空置时间更长。
URA 在已公布的三块之外释出更多 Media Circle / Dover 地块，把供应一直扩张到 2030 年。Hudson Place Residences 的二手面对持续的新盘竞争。
交房时的施工质量问题需要缺陷整改周期，压缩 TOP 后头 1 至 2 年的二手买家兴趣。
2 卧 Premium B1 646 sqft、$155 万（中段情景）、持有 5 年的数字游戏：
情景 | 年增速 | 退出价 | BSD、利息、持有成本后净收益 |
|---|---|---|---|
基本（one-north 稳定成熟） | 2.5% | $176 万 | 约 $9.5 万 |
多头（Dover Drive 高价、AI 集群复利） | 4.5% | $194 万 | 约 $26 万 |
空头（供应悬挂 + 科技租客走软） | -0.5% | $151 万 | 租金抵消前 -$7 万 |
退出策略。在 2031–2033 年二手市场，可能的买家是 NUS / NUH / one-north 专业人士从租赁升级、来自成熟 D5 / D10 公寓的家庭升级买家、AI / 科技初创创办人，以及以租金回报为重的投资者。流动性中等偏高。永久亏损资本的风险低至中等——租客池是结构性的，需求底很稳。
按买家轮廓的判断
轮廓 | 判断 | 原因 |
|---|---|---|
以租金回报为重的投资者 | 买入（B1 2 卧 Premium，646 sqft） | 毛收益 2.9–3.3%，由 one-north 结构性租客池支撑：NUS、NUH、JTC 租户、AI 集群。出租快、空置短、租客质量高。回报合理；租客安全感卓越。 |
one-north / NUS / NUH 专业人士、自住 | 买入（B1 或 B2，2 卧 Premium / 2 卧 + 书房） | 生活契合。5 分钟通勤。Buona Vista 生活便利。689 sqft 的 B2 加书房对 WFH 专业人士最匹配。 |
追求学区招生的家庭升级买家 | 考虑 Holland Village 或 Buona Vista 成熟公寓 | Henry Park 1 公里在 Hudson Place 不保证；招生范围更契合的选项在更西边或 CCR D10 边界。 |
长持遗产型买家（10 年以上） | 考虑 Wilshire、Leedon Green 或其他 D5 / D10 永久地契 | 99 年地契在 10 年以上失去地契溢价。附近永久地契产品韧性更好。 |
短线翻盘者（3 年以下） | 考虑其他选项 | Bloomsbury 推出周末仅售 25%。第二波买家的二级池稀薄。供应悬挂风险。 |
HDB 升级到 3 卧 | 等待或仅考虑 3 卧紧凑型 | $240 万+ 入场拉伸 HDB 升级买家预算。HDB 6 个月内未售则有 ABSD 时点风险。 |
持 PR 的外籍专业人士 | 买入（2 卧或 3 卧）若 ABSD 不适用 | 对机构挂钩买家最佳的 one-north 入场。NUS-NUH 管道支撑。 |
严格 Henry Park 小一目标的家庭 | 先确认学区边界 | 1 公里圈需 MOE 查询工具确认；不要假设。 |
常见问题
Hudson Place Residences 是永久地契吗？不是。99 年地契，自 2024 年中标起算。
预期推出价是多少？根据地价和 Bloomsbury Residences 的 2025 年推出表现，均价 $2,300 至 $2,500 PSF。官方未公布。样板房 2026 年 5 月 1 日开放。
1 公里招生范围内有哪些学校？Henry Park Primary 大约在 1 公里内（建议通过 MOE 学校查询工具确认边界）。英华自主中学（ACSI）和 ACSI 在 2 公里内。NUS 和新加坡理工学院乘 MRT 5 分钟。
距离 Buona Vista MRT 多远？到 EW21 / CC22 换乘站约 5 至 8 分钟步行。
距离 one-north MRT 多远？到 CC23 站约 5 至 6 分钟步行。
什么时候 TOP？预期 2030 年。
Hudson Place Residences 和 Bloomsbury Residences 怎么比？同一个三方 JV（青建、Forsea、Hoovasun）。Hudson 是 Media Circle 的第二个住宅推出。Bloomsbury 2025 年以均价 $2,474 PSF 推出，目前售出 80%+，均价 $2,518。Hudson 的推出定价预期落在或接近 Bloomsbury 二手底（$2,300 至 $2,500），换来 TOP 2030 的全新地契产品。
租金回报估计是多少？2 卧 Premium B1（646 sqft）在中段情景 $155 万定价下，毛收益约 2.9 至 3.3%。扣除费用后净收益 2.0 至 2.4%。租客需求由 one-north 的 5 万+ 工作者基础结构性支撑，但回报绝对值低于典型 OCR 二手替代项目。Hudson 是租客安全感的牌，不是回报最大化的牌。
为什么这个项目背后有 3 个发展商？青建实业主导（青建集团的新加坡分支），Forsea Holdings 是长期新加坡本地合作方，Hoovasun 是较小的少数股东。同样的三方结构在 Media Circle 多块地皮上重复出现，说明他们对这个板块的信念。
聊一聊
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